広大地評価・判定に関する
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平成29年度税制改正 (広大地改正案)についてお知らせ

◆平成29年6月22日、国税庁から広大地について新たな評価方法を規定した財産評価基本通達改正案が発表されました。昨年末に発表された平成29年度税制改正大綱において、広大地の評価について、広大地補正の適用要件が不明確である等の理由から改正すべきとの記載がなされていました。この度の改正案については、平成30年1月1日以後に相続、遺贈又は贈与により取得した財産の評価に適用することとされています。
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その土地、広大地ではありませんか? 税務署から否認されない広大地申告をサポートします。
相続税の申告は、期限内に申告する必要があります。しかし過少申告ですよ、と税務署に指摘されれば、想定外の過大な税金を支払うことは避けてなければなりません。
又、過大申告もだめです。適正に評価し申告することは言うまでもありません。
でもなるべく節税をしたい(それも正しく)というのは大半の考え方だと思います。
そこで大幅な節税(土地価格が50~65%に減額できます)が期待できるのが、広大地を適用して申告する方法です。土地の評価額を下げることは、課税金額を減らす事につながりますし、広大地を適用することで数千万円の節税や税金の還付を受けることも珍しくありません。
広大地
相続税を申告する場合、相続した土地に対して広大地の減額規定が、適用可能か否かを検討したうえで広大地を判断します。しかし、広大地を適用して申告したけれど、広大地を否認されれば、納税者には本税の納付のほか、過少申告加算税や延滞税が課税されるという事もあり得ることです。
広大地の判定には都市計画法、建築基準法、その他の不動産に関する知識、鑑定評価理論等の様々な専門的な知識が必要です。
仮に市場動向から広大地が適用できそうだとしても、開発道路等の公共公益的施設用地が発生しないような土地は、税法上の広大地には該当しません。つまり、判断に当たっては高度な不動産の知識が要求されます。
なお、相続税申告後5年以内であれば、更正の請求により、広大地が適用されれば、相続税の還付も可能となります。申告後も諦めずに、是非、ご相談ください。
弊社では、数多くの広大地評価の判定の実績をもっております。広大地に関する事は何なりとご相談ください。経験豊富な不動産鑑定士が柔軟に対応致します。
お客様の声
沖中税理士事務所 沖中恒彦先生と不動産鑑定士 小林穂積

沖中税理士事務所 沖中恒彦先生

不動産鑑定士の小林先生は、 ①広大地に関する裁決事例、判決事例の研究・研鑽度が高く、また②不動産流通業界の動向への関心度も高いと認識するようになりました。
そう思うのは、定期的に配信される①に関する相続KOBAKANレターや②に関するKOBAKANニュースを読むにつけ、裁決、判決事例・不動産等に対する理解を深めることが出来ました。そして小林先生の過去の実績や広大地の出版書籍を拝見して広大地判定の意見書作成を依頼する事にしました。
・課税庁へ提出した広大地判定の意見書は、判定意見の具体性とこれに添付された判定地・周辺地域の大量の情報・資料は、課税庁への強い説得材料になったと思います。
・税理士法第33条の2第1項添付書面と共に判定意見書を添付した所、意見聴取すらなく、申告是認となりました。安心致しました。 広大地の判定とその意見書作成をお願いして本当に良かったです。
田中英二税理士事務所

田中英二事務所 田中英二先生

広大地に該当・非該当に迷っていた案件があってどう処理しようか考えていた。ふと以前から広大地評価判定のセミナー案内されていた御社に相談してみようと決め、面談。
すると、予想に反し、広大地が可能かもと言う非常にポジティブなご教示を頂いたので、広大地判定の意見書をお願いしたのが小林さんとの最初の出会いです。
・広大地判定の意見書を拝見、税法以外の法律に戸惑いながらも納税者また税務署に自信をもって説明・意見具申が可能となったのは大きい。広大地判定の意見書の作成依頼が、顧客の拡大につながるという、意外な副産物をもたらしたのは、驚きであるが、広大地適用で税額の大幅な減額と言う顧客満足は、大変喜ばれている。これに優るものは無いと思います。
広大地評価は相続税額に大きく影響

水掫直之税理士事務所 水掫直之先生

・広大地評価を適用するかどうかで相続税額が大きく変わるので、納税者と相談し、関西で実績のある御社に広大地の意見書作成を依頼しました。
・自分で広大地評価をして相続税の申告をしたこともありますが、広大地評価は不動産についての専門的知識が必要の上、なにより時間と手間がかかってしまいます。広大地判定に精通した専門家に評価して頂く事で時間と手間を短縮する事が出来ました。
・当然自分で評価するよりも正確安心。相続税申告時の添付資料も充実できます。広大地の意見書作成を依頼するメリットとして、十分費用対効果はあると感じています。御社に依頼した結果、税務調査でも特に問題にならず、納税者の方にも非常に喜んでいただけました。
上田様

上田 有吾様 (2017年3月)

・アプレイザル総研さんに広大地の意見書作成を依頼したのは平成25年4月でした。 祖父の相続に絡んで、もう少し相続税減額できないか、と頭を悩ませていた折、御社のHPを見つけました。
・ここなら何とかしてくれるかも、という思いで事務所にお伺いし、複数の土地について広大地の意見書作成を依頼したことを鮮明に覚えています。
・約4年経った現在、税務署から問い合わせも税務調査もなく、驚きと安堵が交差しています。小林先生に作って頂いた広大地の意見書を相続税の申告に添付をしてとてもよかったと思っています。感謝です。
上田有吾様 お客様の声にご投稿頂き、有難うございます。上田様に突然携帯に電話して、広大地の意見書を税務署に添付して結果どうでしたと、近況をお聞きしたら、税務署さんから何も言ってこられないですよ、とおっしゃられて安堵しました。それなら、HPに『お客様の声』に投稿していただけませんか、とお伝えしたら、いいお返事を頂きましたので、掲載する事にしました。上田様の相続物件には準幹線沿いの物件やらマンションが立っている物件やら、店舗用地など頭を抱えながら意見書を書いたことを思い出しました。意見書が役にたってよかったです。又、お客様の貴重な本音のお話を伺う事ができて、とても嬉しく思います。
上田様、有難うございました。(不動産鑑定士 小林穂積コメント)
河原様

河原 淳元様 (2017年2月)

・不動産鑑定士の小林先生には、平成23年に母親の相続に絡んで広大地判定の意見書を作成して頂き、相続財産の価格を大幅に下げる事が出来て大いに助かりました。
・もしもあの時、広大地という発想がなければどうなっていたか、と考えると胸を撫で下ろす思いである。私どもは、今も長男が家督相続をすることで兄弟共々合意しているので、資産が長男に集中するため専属の税理士、石川先生の勧めで不動産鑑定士に広大地の意見書作成を依頼した。
・税理士の石川先生から、不動産鑑定士の広大地の意見書を相続税の申告書につければ、相続財産が半減し、相続税が安くなる可能性があると提案された時は、凝り固まった税務担当者が本当に広大地として判定してくれるのかと半信半疑であったが、今から思えばやって良かったと思う。
・私の友達も相続の時に、他の不動産鑑定士に広大地判定の意見書を作成して相続税申告したが、否認され、その友人が不動産鑑定士の評価は半分は否定されると言っていたことを思うと、小林先生に依頼して本当に良かったと思っております。
・また、今回は父の相続が発生して、平成23年に作成して貰った広大地判定の意見書に基づき、相続税の申告をすると共に、個人の資産を一部法人へ移して税金対策をしなければと思い、不動産鑑定士の小林先生に力をお借りすることになり、本当にこのご縁は忘れる事のないものになりました。
河原 淳元様 この度は、素晴らしいコメント有難うございました。仕事をして一番嬉しいのは、お客様に喜んで頂く事と考えていますので、河原様のコメントは、とても励みになります。お客様からの一言は、何物にも代えがたいと感じました。これらを大事にして、より一層仕事に力を注ぎたいと思います。(不動産鑑定士 小林穂積コメント)
ネットで情報を検索してアプレイザル総研が具体的詳細な実例が豊富

粉川 保啓様 (2016年12月)

・広大地評価に該当するか否かで相続税評価額が相当変わってくるということで以前から気になっていました。実際の相続に際し、ネットで情報を探していたところ一番目を引いたのは、アプレイザル総研さんの具体的かつ詳細な多数の広大地評価の実例でした。
・この先生なら、託しても大丈夫。いや託すなら、この先生以外にいないとの思いが強くなり、広大地判定の評価をお願いしました。 
・私の土地は、戸建分譲地が、最有効使用に該当するか微妙なケースでしたが、小林先生は、粘り強く綿密に周辺開発事例を収集して頂き、大変説得力のある意見書にまとめあげて頂きました。お陰様で数百万円相当の節税となり、大変感謝しております。
粉川 保啓様 月日は早いもので、あっという間に書類を提出して、10カ月が経ってしまいました。あの時の現場の駐車場の寸法の取り方で何回も現場に足を運んだ記憶や、建築士さんに何度となく現場の状況を説明し、土地開発の区画割り図を修正して貰ったり、余りにもマンションが多いので、マンション適地かもしれないと本当に思ったものでした。そのような状況の中、お客様の要望を満足させたいと思いつつ、如何したものかと考えあぐね、何日も頭を冷やす時間を設けたりしたことや、頭をクリーンにしてから、再度考えてみては、広大地の要件との比較をした結果、これならいけると言う論理構成を組み立て安堵した記憶が蘇ってきます。このような難解な仕事は紐解ければ、面白く感じるものですね。数多くの不動産鑑定士事務所の中から、お声をかけて頂き、有難うございました。(不動産鑑定士 小林穂積コメント)
広大地に該当すると判定された事例
月極駐車場の敷地として利用をされている土地
概 要
本件土地は、北側幅員約8mの市道、東側幅員2.1mの通路(建築基準法上の道路ではありません)に等高に接面する面積1,778㎡のほぼ台形の平坦な土地である。
駅から、1.4kmに位置し、相続開始日当日、月極駐車場として利用されている。周辺の利用状況は、総合大学の近くに位置し、学生寮・賃貸マンション・中小規模一般住宅・事務所・モータープール等が混在する地域である。用途地域 第二種住居地域(建ぺい率60%、容積率200%)
賃貸マンション(3階建て)の敷地として利用されている土地
概 要
本件土地は、西側幅員約4.3mの市道(一部私道負担あり)に等高に接面する間口約22.7m、奥行約78mのほぼ長方形 1,826.44㎡の土地である。
駅から1.8kmに位置し、相続開始日当日、賃貸マンション(3階建て)の敷地として利用されている。周辺の利用状況は、中小規模一般住宅のほかモータープール・小工場・事業所・共同住宅等が混在する地域である。用途地域:準工場地域(建ぺい率60%、容積率200%)
自宅(居宅)の敷地として 利用されている土地
概 要
本件土地は、南側幅員約5.8mの市道に等高に接面する間口25.1m、奥行28m、面積750㎡の不整形な土地である。駅から1kmに位置し、相続発生当日自宅(居宅)の敷地として利用されている土地である。
周辺の利用状況は、府営住宅、賃貸マンション、中小規模一般住宅等が混在する地域である。用途地域:第1種住居地域(建ぺい率60%、容積率300%)

区画割図面の添付

区画割図面

潰れ地の発生により評価額が減額される事が一目で理解できる区画割図面を意見書の中に添付しております。相続税の当初申告の際には、広大地の意見書を提出することにより、広大地である理由が証明されますので、お忙しい税理士の先生方のお手を煩わせません。

当社がこれまでに取り扱った広大地判定実例集

よくある質問
Q
対応エリアはどこまでですか?
A
全国対応が可能です。ただし、近畿圏(大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山)以外の案件は、交通費等の実費をご負担いただく場合があります。
Q
無料相談の場合、何を用意すればいいですか?
A
無料相談において、下記の資料をご用意ください。
・物件(土地・建物)の謄本又は、固定資産課税明細書等
・地図
・公図・地積測量図等(形状を示す資料)
・建物図面
Q
広大地判定の意見書を依頼すれば、どれくらいの期間で出来上がるのですか?
A
一般的にご依頼から約1か月程度の期間をいただいております。お急ぎの場合は、ご依頼者のご希望に応じた対応をさせていただいております。お急ぎの場合はお声をお掛け下さい。
Q
相続対策として、4階建の共同住宅(賃貸)を建てたが、
広大地の適用は可能ですか?
A
端的に申し上げて、その地域の標準的使用が戸建住宅の敷地の場合は、広大地の適用は可能と思います。グレーゾーンに存する場合は、その地域の分析が必要と思います。弊社では共同住宅の存する敷地について、広大地として申告し、広大地として認められているケースが多くあります。良い結果がでる可能性があるかもしれません。
Q
土地が共有でも広大地の適用は可能ですか?
A
共有地でも広大地の適用は出来ます。
Q
「その地域における標準的な宅地の地積とは」について教えてください。
A
「その地域における標準的な宅地の地積」とは、裁決事例等によれば「その地域」やその周辺の地域の宅地の平均的な地積のことを言います。これは、公示地や基準地の地積や開発事例の地積等を参考に、その地域の標準的な宅地の地積を判断の基準としてよいと言う事です。
Q
広大地の定義は、「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が
広大な宅地であること」となりますが、その地域とは何を指すのでしょうか?
A
「その地域」とは、原則として評価対象地周辺に対して総合勘案し、利用状況、環境等がおおむね同一と認められる住宅・商業・工場等、特定の用途に利用されることを中心としたひとまとまりの地域を指します。
Q
広大地と面積基準(形式基準)について教えてください。
A
評価対象地の地積が「各自治体が定める開発許可を要する面積基準(開発許可面積基準)以上」であれば、広大地に該当するとされています。
<面積基準>
市街化区域
三大都市圏;500㎡
それ以外の地域:1,000㎡
非線引き都市計画区域:3,000㎡
Q
マンション適地について教えてください。
A
戸建住宅の敷地として利用するよりもマンション敷地として利用する方が最有効使用と判定される場合には、原則として広大地には該当しません。
なぜならば、マンション敷地の場合、開発道路や公園等公共公益的施設用地として負担が不要だからです。つまり敷地全体をそのまま100%有効に利用できるため、敷地の価値を減価する必要がないからです。

お知らせ

平成29年度の税制改正で、広大地評価通達の見直しがされる模様です。現行の計算式に比べて、見直し案は、やや複雑なようです。詳しくはこちらの記事をご覧ください。>>こちらをクリック

 

相続税の節税を広大地でサポート

代表取締役 不動産鑑定士 小林 穂積
株式会社 アプレイザル総研
大阪市北区西天満1-10-15
企業サービスビル3階
代表取締役 不動産鑑定士 小林 穂積
広大地評価・判定に関する無料相談はこちら
サービスの流れ・費用
広大地評価・判定の実務 ~相続税額を大幅に減額させる~ 不動産鑑定士 小林 穂積 著
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