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広大地判定でお悩みの税理士・相続人のみなさまへ 広大地に該当するかどうか無料で診断いたします! 意見書の作成もお任せください!全国対応

広大地判定の基礎知識

相続税の土地評価で、広大地を適用できれば、土地価格が約50~65%も減額されます。しかし、いざ土地評価をして広大地が適用されるか検討すると、「不動産の高度な専門知識が必要」とか「グレーゾーンで判定が難しい」とか悩ましい問題が数多くあると思います。下記の広大地判定の基礎知識より、悩ましい広大地の判定の一助になれば幸いです。

広大地事例

 

広大地判定 フローチャート (簡易型)

「広大地かどうか気になるけど、いきなり相談するのはチョット…」という場合は、以下のフローチャートにて、項目をチェックしてみてください。簡単な広大地判定が可能です。

※フローチャートはあくまで簡易的なチェックです。
詳細な内容で判定をご希望の場合は、お気軽にご相談ください。

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広大地フローチャート 道路の負担が生じる土地であることとは標準的な地積に比して地積が広大であることとはマンション適地でないこととは 大規模工場用地ではないこととは

 

上記のフローチャートは、あくまで簡易的なチェックです。株式会社アプレイザル総研では、独自の土地分析方法や過去の事例集などを元に、一般的に広大地の適用が難しい土地と見える土地、考えがちな土地が、広大地として認められたケースがございます。
共同住宅(4階建)、流通店舗の敷地でも広大地になる場合があります。
諦めず広大地評価の判定をしましょう!

ご判断に迷われた場合は、お気軽にご相談ください。
無料診断も承っておりますので、ご活用ください。
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広大地の基本的概念

財産評価基本通達24条の4では、『広大地』とは、以下の要件を満たす土地を言います。

  • その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地
  •  

  • 開発行為を行うとした場合に道路や公園などの公共公益的施設用地の負担が必要と認められる宅地

ただし以下に該当するものは除きます。

  • 大規模工場用地に該当するもの
  •  

  •  中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの

 

広大地の要件

これを「平成17年6月17日付資産評価企画官情報第1号」(17年情報)によれば、下記のような表現になります。これら6項目を満たす土地が、広大地となります。

 

 

1.大規模工業用地ではない事

周囲に大規模な工場が集中している場合は、住宅を建てることが一般的ではないので、広大地の適用外となります。

財産評価基本通達24ー4の「大規模工場用地とは、財産評価基本通達22-2に定める大規模工場用地に該当するものをいいます」 。

加えて、財産評価基本通達22-2では「大規模工場用地とは、一団の工場用地の地積が5万平方メートル以上のものを言います。ただし、路線価地域においては、14-2≪地区≫の定めにより大工場地区として定められた地域に所在するものに限る」とされています。

土地面積50,000㎡以上で、大工場地区に区分されている(路線価地域においては)という2つの条件を満たすものが、大規模工場用地だと言うことになります。

この要件は広大地判定の中でも、最も定義が明確で、わかりやすいものだと言えるでしょう。

さらに付け加えるなら、中小規模の工場用地(50,000㎡未満の工場用地)では、ミニ開発が進んで住宅と工場が混在する地域もあります。よって、工場用地の場合でも、広大地の可能性を検討することが必要です。

 

2.マンション適地でない事

財産評価基本通達24-4において広大地に該当するか否かは、土地が「…中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの…を除く」とあります。
したがって、マンション適地に該当すれば、広大地にはなりません。では、マンション適地とは、どのような土地のことでしょうか?

その判断においては、次の基準が参考になります。

イ)近隣地域又は周辺の類似地域に現にマンションが建てられている、また現在も建築工事中のものが多数ある場合、つまりマンション敷地としての利用に地域が移行しつつある状態で、しかもその以降の程度が相当進んでいる場合
ロ)現実のマンション建設状況はどうであれ、用途地域・建ぺい率・容積率や当該地方公共団体の開発規制等が厳しくなく、交通、教育、医療等の公的施設や商業地への接近性から判断して、まさにマンション適地と認められる場合

(「特殊な画地と鑑定評価」土地評価理論研究会 1993年8月 清文社刊)

これらの内容を踏まえて、評価対象地が「マンション適地かどうか」の判断が可能です 。

 

3.すでにマンション等の敷地用地として
開発を了したものでない事

「すでに開発を終えた共同住宅(マンション)用の土地は、その共同住宅(建物)の状況から将来的に開発の必要がない」。また、「その建物が存在する地域において標準的な使用状況に適合している」。この場合は、これらの土地は有効利用されていると判定され、広大地には該当しないことになります。
しかし、土地周辺の地域の大半が一般住宅で、共同住宅が点在する程度の場合は、広大地に該当する可能性がありますので、諦めずに広大地の可能性を検討しましょう。

 

4.その地域における標準的な宅地の地積に
比して地積が広大である事

【面積基準】
原則、次にあげる面積以上の宅地については、面積基準の要件を満たしています。
(1)市街化区域、非線引き都市計画区域
■市街化区域
   三大都市圏 ・・・・・・・・・・  500㎡
   それ以外の地域 ・・・・・・・・ 1,000㎡
■非線引き都市計画区域 ・・・・・・・ 3,000㎡

(2)用途地域が定められている非線引き都市計画区域
※近隣の地域の状況から、地域の標準規模が上記の面積以上である場合は、その地域の標準的な土地面積を超える面積のものとします。
(注)非線引き都市計画区域とは、市街化区域と市街化調整区域の区域区分が行われていない都市計画区域です。

著しく広大であるかどうかの判定について…
「著しく広大」の定義において、明確な数値はありませんが、広大地に該当する条件の例示として、以下のような土地面積の見解があります。

“広大地に該当する条件の例示”
「普通住宅地区等に所在する土地で、各自治体が定める開発許可を要する面積基準(以下「開発許可面積基準」)以上のもの」
これは一定の面積を超えるもので、開発をする場合に公共公益的施設用地の負担することが前提です。また、その面積基準では、開発許可面積基準を指標とすることになります。 しかし、線引きが行われていない地域の開発許可面積基準は3,000㎡です。

当該地域では評価対象となる土地の面積が3,000㎡以上でなければ、開発をする場合に公共公益的施設用地の負担があっても広大地に該当しません。
現行の都市計画制度で、線引きが行われていない地域のうち用途地域が定められている地域は、その用途地域の目指す環境実現のために市街化が進められていくものと考えられます。このことからすれば、開発許可面積基準は異なるものの、事態は市街化区域と区別する必要はないものと考えられることから、広大地の判定に当たっては、当該地域を市街化区域と同等に取り扱うのが相当です。
なお開発許可面積基準以上であっても、その面積が地域の標準的な規模である場合は、当然のことながら、広大地に該当しません。

(注)著しく広大であるかどうかの判定は、土地上の建物の有無にかかわらず、土地の規模での判定に留意する必要があります。

 

5.開発を行う場合、公共公益的施設用地
(道路等)の負担が生じる土地である事

広大地の評価は、戸建住宅分譲用地として開発した場合に、相当規模の公共公益的施設用地(道路等)の負担が生じる宅地を前提としています。公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものとは、経済的に最も合理的に戸建住宅の分譲を行った場合に、その開発区域内に道路の開設が必要なもののことを言います。
公共公益的施設用地とは…
評価通達においては都市計画法第4条14項に規定する道路、公園等の公共施設の用に供される土地および都市計画法第24条に揚げる教育施設、医療施設等の公益的施設の用に供される土地のことです。実質的には、戸建住宅の開発を行った時の「区域内道路」を意味しています。

 

6.戸建分譲開発をすることが最有効使用
である事

土地周辺の地域において、戸建て住宅が多く存在して、店舗併用住宅や共同住宅が散見される程度であれば、戸建て分譲開発をすることが最有効使用であると考えられます。
例えば、『本件換地日の後(相続発生日を含む)、現在まで戸建分譲のために開発された事例はない。一方で店舗又は、店舗併用住宅7棟、戸建住宅5棟、及び共同住宅4棟が建築されていることからすると、審判所認定地域における宅地の標準的使用が、一般住宅地であると認定することはできない』(東裁(諸)平24第76号 平成24年10月15日裁決 事例より)という事例があります。

上記のような裁決事例のように相続発生日以降住宅が建築されていない場合は、「戸建分譲開発をすることが最有効使用である」とは言えません。当然と言えば、当然の事です。現状分析がとても大切です。

 

その地域の判断基準

広大地とは、その地域における標準的な宅地に比べて著しく地積が広大な宅地で都市計画法に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地(道路等)の負担が必要な土地と認められるものをいいます。
ところで、その地域とは、原則として対象地周辺に対して、以下の①~④を総合的に勘案強い、利用状況、環境などがおおむね同一と認められる住宅、商業、工業など、特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域をさします。

①河川や山などの自然的状況
②土地の利用状況の連続性や地域の一体性を分断する道路、鉄道および公園までの状況
③行政区域
④都市計画法による土地利用の規制などの公法上の規制など、土地利用上の利便性や利用形態に影響を及ぼすもの

 

その地域における標準的な宅地とは

「その地域における標準的な宅地の地積」とは、裁判事例等によれば、その地域の宅地の平均的な地積の事をいいます。
これは評価対象地の訃音で状況の類似する地下公示の標準地、または都道府県地価調査の基準値の地積、評価対象地の付近の標準的使用に基づく宅地の平均的な地積や開発事例による地積などを総合勘案して、「標準的宅地の面積」は決定します。

なお、大半は公示地や基準値の面積の方が開発事例の地積より大きい場合が多いですが、開発事例の平均的な面積と評価対象地がある市町村町の開発における最少宅地面積を確認しながら、その地域の標準的な宅地の地積を決めていく必要があります。

 

広大地補正率と計算方法

広大地として判定された場合、その価額は財産評価基本通達(以下「評基通」)24-4に定められた計算式で算出されます。ただし、路線価地域にある場合倍率地区にある場合とでは計算式が異なります。

広大地が路線価地域にある場合

広大地が路線価地域にある場合、広大地の価額は評価対象地の前面の正面路線価と広大地補正率、評価対象地の地積を乗じたものとなります。計算式は次の通りです。

  • 広大地の価額=正面路線価×広大地補正率×地積 --- ①

広大地補正率は次の計算式で求めます。計算例を下記図表に示しておりますので、参考にしてください。

  • 広大地補正率=0.6-0.05×広大地の地積/1,000㎡

図表:広大地補正率の計算例

地積(㎡) 広大地補正率
1,000 0.55
2,000 0.50
3,000 0.45
4,000 0.40
5,000 0.35

広大地補正率は0.35が下限となります。これは5,000㎡超でも、広大地補正率は0.35となることを意味します。ですから、広大地として評価されると、広大地補正率が0.35となり、最大65%減額されるのです。ただし、広大地補正率は端数処理を行いません。このことにはよく注意してください。

 

広大地が倍率地区にある場合

広大地が倍率地区にある場合は、広大地が標準的な間口及び奥行きのある宅地とした場合の1㎡当たりの価額を、①式の「正面路線価」に置き換えて計算します。すなわち、評価対象地の近傍宅地の金額(市の路線価など)にその地域の宅地の評価倍率を乗じ、さらに広大地補正率と地積を乗じます。計算式は下記の通りです。

  • 広大地の価額=近傍宅地の金額(市の路線価等)×その地域の宅地の評価倍率×広大地補正率×地積--- ②

 

 

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