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NO.4 賃貸マンション(3階建)の敷地として利用されている土地

対象不動産の概要

画地条件等:

東側間口:約22.7m
南側間口:約78m
面積:1826㎡(有効宅地部分1781㎡、私道負担部分36㎡)
形状:ほぼ長方形
接道:東側約4.3m市道(一部私道負担)
用途地域:準工業地域
建ペイ率:60%
容積率:200%
駅への距離:1.8km
土地の利用状況:3階建賃貸マンション
周辺の利用状況:中小規模一般住宅のほかモータープール・小工場・事業所・
共同住宅等が混在する地域

 

この事例の問題点

① マンション適地か否か
② 開発を了している土地か否か

相続発生時、賃貸マンションが建っている。

 

考察

A.16年情報 資産評価企画官情報(H16.6.29)の(3)では・・・

(3)マンション適地の判定

評価対象地について、中高層の集合住宅等の敷地、いわゆるマンション適地等として使用するのが最有効と認められるか否かの判断は、その土地の周辺地域の標準的使用の状況を参考とすることになるのであるが、戸建住宅とマンションが混在している地域(主に容積率200%の地域)にあっては、その土地の最有効使用を判断することが困難な場合もあると考えられる。

 このような場合には、周囲の状況や専門家の意見等から判断して、明らかにマンション用地に適していると認められる土地を除き、戸建住宅用地として広大地の評価を適用することとして差し支えない、と述べています。

B.17年情報 (資産評価企画官情報第1号 H17.6.17)では・・・

 「広大地の判定に当たり留意すべき事項」のなかで中高層集合住宅等の敷地に適しているものは広大地から除くと規定し、括弧書きで、「(その宅地について、経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるものをいう)」と定義しています。

これは、その周囲に中高層集合住宅等が増加しつつあり、評価対象地の地積、地形、行政上の条件等から中高層集合住宅等の建築が可能であっても、その利用方法が「経済的に最も合理的であると認められる」方法であるのかどうかを検討しなければならないことを注意的に述べたものと解されます。

特に、賃貸用マンションについては、公営住宅等、企業社宅、寮のように経済的合理性に重きを置いていないもの、また、昔からの地主で土地代を含めない採算計画で賃貸マンションを建築運用している場合には注意しなければならないと思います。

  本件の場合、基準容積率に対して実行容積率は49%と極めて低い状況です。係る点を十分に説明する必要があります。又開発を了しているか否かを説明するべきでしょう。

C.広大地通達について

広大地通達は、評価の対象となる宅地の地積が当該宅地の属する地域の標準的な宅地の地積に比して著しく広大な宅地で、都市計画法第4条《定義》第12項に規定する開発行為(以下「開発行為」という。)を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの(マンション適地等を除く。以下「広大地」という。)の価額の評価について、減額の補正を行う旨定めている。
このような減額の補正を行うこととした趣旨は、 評価の対象となる宅地の地積が、当該宅地の価額の形成に関して直接影響を与える特性を持つ当該宅地の属する地域の標準的な宅地の地積に比して著しく広大で、 当該宅地が評価の時点において経済的に最も合理的に使用されておらず開発行為を要するときに、経済的に最も合理的な開発行為が当該宅地を細分化して戸建住宅等の敷地とすることである場合、当該開発行為により道路、公園等の公共公益的施設用地の負担が必要となって、いわゆる潰れ地が生じ、評価基本通達15《奥行価格補正》ないし同20-5《容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価》による減額の補正では十分といえない場合があることから、このような宅地の価額の評価に当たっては、潰れ地が生ずることを当該宅地の価額に影響を及ぼす事情として、価値が減少していると認められる範囲で減額の補正を行うこととしたものと解される。
しかしながら、評価の時点における当該宅地の属する地域の標準的使用の状況等に照らして、経済的に最も合理的な開発行為が、当該宅地を細分化せずに一体として利用してマンション等の敷地とすることである場合(すなわち、当該宅地がマンション適地等に該当する場合)には、公共公益的施設用地の負担は必要とならず、潰れ地は生じないから、減額の補正を行う必要はないので、広大地通達は、マンション適地等は広大地に該当しない旨も定めている。 (平成24年7月4日裁決)

 

本件土地のポイント

17年情報では、中高層集合住宅等の敷地に適しているものは広大地から除くと規定されています。しかし、中高層集合住宅等の要件については、括弧書きで「その宅地について、経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるもの」と定義されています。 これは、対象地の周囲に中高層集合住宅等が増加しつつあり、対象地の地積、地形、行政上の条件等から中高層集合住宅等の建築が可能であっても、その利用方法が「経済的に最も合理的であると認められる」方法であるのかどうかを検討しなければならないことを注意的に述べたものです。

本件も、敷地に建てられた賃貸マンションは、本来ならば200%使える建物の延床面積がわずか49%しか使われておらず、土地を有効活用しているとはいえない状況でした。更正の請求では、こうした点を十分に説明しました。この賃貸マンションの収益性が高いとか、入居率が低いとかを言う必要はありません。それは本件土地を有効利用していないことを説明すれば足ります。 対象地に広大地を適用した結果は次の通りです。

  • 通常の通達を適用した場合の価格:242,493,000円
  •  

  • 広大地適用による価格:148,622,000円
  •  

相続税の節税額 約9,390万円

いつも思うことですが、広大地として認められるか否かの差は大きいですね。容積率が200%の地域で面積基準(500㎡の土地)以上であれば、広大地になるか否かを検討したうえで、賃貸マンションの建築は検討すべきです。次の代の親族に資産を継承するために。

最近は2階建の共同住宅が多く建てられています。人口減少によるリスクヘッジ、賃貸マンションの供給過剰に対するリスクヘッジ等が考慮された結果のようです。広大地評価においても2階建の共同住宅は有利です。なぜならば、2階建共同住宅が建っていても、その敷地は広大地適用となる可能性が高いからです。

これは広大地評価において「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」は広大地に該当しないとしていますが、「中高層の集合住宅等」とは原則として「地上3階以上」のものが該当し、また「集合住宅等」とは分譲マンションのほか賃貸マンション等も含まれるからです。

広大地として認められたポイントはここにある!

有効活用されていない土地であること。

②周囲に分譲・賃貸マンションが少なかったこと。あったとしても築年が10~15年前に建築されたものであったこと。

③駅から徒歩20分程度と遠いこと

リーマンショック以降、徒歩15~20分に位置する物件はマンションの市場性が少ない事

 

 

 

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代表取締役 不動産鑑定士 小林 穂積
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